Можно ли в декларации 3 ндфл сделать взаимозачет дохода от продажи квартиры и вычета при покупке квартиры
Прежде всего нужно определиться с понятием вычета. Налоговый вычет — это возможность уменьшить сумму подоходного налога, который вы должны заплатить в бюджет по итогам года. Так как существуют разные варианты получения налогооблагаемого дохода, то и варианты получения налогового вычета отличаются в каждой конкретной ситуации. Рассмотрим основные варианты доходов и вычетов по ним.
Реализация квартиры, находящейся в собственности больше 3х лет.
Самый простой, в плане налогообложения, вариант. Рассматриваемая продажа квартиры налог к уплате не требует и платить в бюджет вам ничего не надо. Поэтому декларация 3 НДФЛ вообще не сдается. Однако, нужно быть готовым ответить на запросы из ИФНС с просьбой подтвердить срок владения квартирой.
Реализация квартиры, находившейся в собственности меньше 3х лет.
При продаже жилья, которым вы владели менее 3х лет, возникает обязанность заплатить в бюджет 13% от суммы выручки, полученной от покупателя. Данная сумма берется из документов, оформленных при проведении этой сделки и указывается в декларации 3 НДФЛ как сумма полученного дохода.
В данный момент у вас и появляется право применить один из налоговых вычетов:
— уменьшение налогооблагаемой базы на 1000000 руб.
— уменьшение налогооблагаемой базы на сумму затрат по приобретению данной квартиры.
Покупка квартиры.
При покупке квартиры, согласно законодательству, вы можете уменьшить сумму подоходного налога на 13 процентов от суммы затрат на ее приобретение. При этом, сумма уменьшения не должна превышать 260000 руб.(2000000 руб.х13%).
Сдаем декларацию 3 НДФЛ.
Именно в момент заполнения декларации 3 НДФЛ у вас появляется возможность свести все начисления и льготы по НДФЛ в один документ и получить итоговую сумму налога, обязательную для уплаты в бюджет.
Как известно, форма 3 НДФЛ требует внесения в нее всех налогооблагаемых операций, проведенных вами в отчетном году. Будь то сдача жилья в аренду, получение социальных льгот и прочих. В случае, если в течение одного года вы и купили квартиру и продали (её или какую-либо другую, имеющуюся в вашем распоряжении), вы обязаны отразить эти сделки в декларации. Занося при этом в декларацию сведения о реализации, вы заполните и графы с указанием положенных вам льгот. Таким образом в итоговых графах формы будет отражена сумма, подлежащая уплате в бюджет с учетом всех начислений и вычетов.
Примеры
Рассмотрим различные варианты купли/продажи жилья на цифрах.
Пример 1.
В мае 2014 года за 1500000 руб. продана квартира, приватизированная 2 года назад. В сентябре 2014 года за 2200000 руб. куплена другая квартира.
Налогооблагаемый доход при продаже составит:
1500000 (доход от продажи) — 1000000 (налоговый вычет) = 500000 руб.
Данный доход в 500000 руб. мы уменьшаем на 2000000 руб. (максимально возможный налоговый вычет разрешенный налоговым кодексом) и получаем нулевой налогооблагаемый доход. Соответственно, у нас отсутствует задолженность перед бюджетом, но и есть возможность возместить еще 195000 (13% от 1500000 руб.) либо за счет налога, выплаченного из зарплаты, либо перенести возмещение НДФЛ на следующий год.
Пример 2.
В январе 2014 года за 2000000 руб. продана квартира, купленная два года назад за 800000 руб. В апреле 2014 года за 900000 руб. куплена новая квартира.
Налогооблагаемый доход при продаже составит:
2000000 (доход от продажи) — 1000000 (затраты по приобретению квартиры в размере 800000 руб. нам использовать не выгодно, поэтому применяем вычет в сумме 1 млн.руб.) = 1000000 руб.
Данный доход в 1000000 руб. уменьшаем на 900000 руб. и получаем налогооблагаемый доход в 100000 руб., НДФЛ от которого будет 13000 руб, который и следует заплатить в бюджет.
Пример 3
В феврале 2014 года за 1000000 руб. продана квартира, купленная два года назад за 1100000 руб. В сентябре 2014 года за 3000000 руб. куплена новая квартира.
Налогооблагаемый доход при продаже составит:
100000 (сумма от реализации) — 1100000 (затраты по покупке квартиры ранее) = 0 руб.
В данной операции, не имея налогооблагаемого дохода от продажи жилья, мы тем не менее, имеем право на вычет по операции покупки в размере 260000руб. (13% от максимально возможной суммы вычета). Мы можем возместить его за счет НДФЛ уплаченного нами из заработной платы, либо перенести остаток на следующие года.